En France, on compte à ce jour plus d’un million d’épargnants en SCPI, avec un encours de plus de 70 milliards d’Euros en 2020. Cela s’explique par la hausse spectaculaire du rendement qui est passé de 6,2 milliards en 2018 à 8,6 milliards d’Euros en 2019. Toutefois, comme tout investissement, les SCPI comprennent également des risques dont il vaut mieux s’en enquérir avant tout placement.

En quoi consistent concrètement les SCPI ?

Le placement par Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) consiste à acheter dans une société de gestion des biens immobiliers, des parts d’actions et à les revendre au choix. En échange, celui qui place ses fonds reçoit des bénéfices trimestriels ou mensuels. Ces dividendes sont calculés selon les loyers payés par les locataires des biens immobiliers (bureaux, commerces, résidences, etc.), associés aux frais de gestion par les dirigeants de la SCPI choisie.

Quels sont les risques des SCPI ?

Il existe des risques à investir en SCPI. Il s’agit principalement des éléments suivants :

  • les risques d’illiquidité
  • les risques de conjecturation
  • la durée de détention
  • la fiscalité
  • le choix de la SCPI

L’illiquidité

L’investissement en SCPI ne jouit pas de la même liquidité que les biens mobiliers qui peuvent être négociés à tout instant sur les marchés financiers. En effet, si un acquéreur choisit de vendre ses parts d’actions détenues dans une SCPI, il doit généralement attendre des semaines voire des mois pour entrer en possession de ses fonds. De la même manière, si l’épargnant tente de vendre ses parts en temps de crise économique, ses avoirs peuvent être gelés pendant un temps indéfini. Ceci parce que les vendeurs excèdent les acheteurs. Seule une décote considérable pourra accélérer la vente, ce qui s’avère très infructueux.

La conjecturation

La majorité des parts de SCPI relève de l’immobilier locatif. Par conséquent, les biens peuvent être soumis à des retournements conjecturels. Cela voudra dire qu’en cas de crise économique, le coût des loyers peut petitement ou drastiquement chuter. Les locaux risquent également d’être déserts, affectant ainsi la valeur des distributions.

La durée de détention

Les SCPI sont des investissements à long terme. Ainsi, la durée minimale de détention des parts par une société de placement est de 8 ans. D’autres l’étendent jusqu’à 10, voire 15 ans. Avant cette durée, l’épargnant ne peut retirer ses avoirs afin de changer de parc immobilier.

La fiscalité

Les SCPI sont soumises à la même fiscalité que les biens immobiliers détenus directement. Les bénéfices engendrés sont en effet taxés en fonction du taux marginal qui peut atteindre les 45 %. À cela viennent s’ajouter les prélèvements sociaux de 17,2 %, en plus de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Plus la société de gestion accepte de nouveaux placements, plus la fiscalité augmente. Il est donc important que la SCPI limite les épargnes.

Le choix de la SCPI

C’est le plus grand risque pouvant déterminer ou garantir vos rendements.

Les SCPI n’investissent pas de la même manière, et donc pas sur les mêmes biens. Ceci dit, les valeurs des biens peuvent varier, surtout en fonction des zones d’investissement, et une société de placement peut s’avérer à la longue défaillante.

Aussi, il faut également prendre en compte les frais prélevés par les SCPI. Certaines sociétés prélèvent jusqu’à 10 % de frais de souscription. À cela s’ajoutent les tarifs de gestion annuels qui s’élèvent à 10 % des loyers perçus par la société de placement.